Breaking News:

latest

QUY CHUẨN 01/2019

QUY CHUẨN 01/2019 Từ 1/7 quy chuẩn 01/2019 có hiệu lực. Có 2 điểm thay đổi lớn ảnh hưởng nhiều đến thiết kế kiến trúc. 1. Cách tính mật độ X...

QUY CHUẨN 01/2019

Từ 1/7 quy chuẩn 01/2019 có hiệu lực. Có 2 điểm thay đổi lớn ảnh hưởng nhiều đến thiết kế kiến trúc.

1. Cách tính mật độ XD thuần thay vì tính theo diện tích hình chiếu của công trình xuống đất bây giờ tính theo diện tích chiếm đất.

Tức là trước đây bị tính cả diện tích ban công, mái sảnh đua ra vào mật độ XD, bây giờ thì không.

Với cách tính mới này, sẽ có 1 trào lưu thiết kế kiến trúc mới trở nên thịnh hành. Đó là thiết kế theo kiểu chùa Một cột hay bảo tàng Hà Nội. Vì thiết kế kiểu đó mật độ XD rất thấp.

Tuy nhiên, theo thông lệ, các văn bản pháp quy của VN thường rất không rõ ràng, để có thể suy diễn theo nhiều hướng. 

Định nghĩa thế nào là diện tích chiếm đất? Nó là diện tích nằm giữa các cột chịu lực của công trình hay chỉ tính diện tích chiếm đất theo đúng nghĩa đen là diện tích chiếm đất của các kết cấu chịu lực và bao che?

Câu hỏi đặt ra cho trường hợp công trình dạng bỏ trống tầng 1, kiểu như nhà sàn bác Hồ. Thì mật độ XD chỉ tính theo diện tích của tất cả các cột và cầu thang? Tức là rất nhỏ?

Bài lách luật sẽ là xây 1 số "tiểu cảnh" có cột, mái kiên cố nhưng không có tường bao, thì sẽ không bị tính mật độ XD cũng như hệ số sử dụng đất. 1 thời gian sau công trình chính nghiệm thu, chỉ việc quây vách vào các cột là thành phòng sử dụng được! Hoặc người ta có thể đổ mái, kín diện tích khu đất, có cột đỡ hẳn hoi, nhưng để trống, chỉ quây tường làm phòng đủ quy định về mật độ XD. Sau đó cơi nới dần bằng cách xây thêm tường bao che.

2. Hệ số sử dụng đất

Trước đây hệ số sử dụng đất bị tính cả diện tích các phòng kỹ thuật, thang máy, thang thoát hiểm, nhưng không tính tầng hầm.

Hiện nay hệ số sử dụng đất sẽ được trừ các diện tích kỹ thuật, PCCC, chỗ để xe nhưng tính cả tầng hầm.

Sẽ rắc rối về khái niệm HỆ THỐNG KỸ THUẬT. Cầu thang bình thường có được coi là thang thoát hiểm hay không? Người ta có thể lách luật bằng cách thiết kế các phòng kỹ thuật và chỗ đậu xe rất rộng khi xin thẩm định thiết kế. Nhưng đến khi sử dụng thật thì lại co lại, biến diện tích đó thành diện tích sử dụng! Vì các diện tích đó không bị tính hệ số sử dụng đất (thường bị giới hạn).

Xin lưu ý là thường cơ quan chức năng chỉ có thể kiểm soát được quy mô công trình từ khi nó khởi công đến khi nghiệm thu. Sau đó chủ đầu tư cơi nới diện tích bên trong công trình thì cơ quan chức năng không thể kiểm soát nổi. Chẳng nhẽ hàng năm đi kiểm tra xem họ cơi nới gì không?

Tuy nhiên quy định này sẽ tạo ra 1 trend mới cho thiết kế kiến trúc, đó là thiết kế gara nổi thay vì nhét xuống hầm. Do nó không bị tính hệ số sử dụng đất. Gara nổi rẻ tiền hơn gara ngầm rất nhiều. Nếu gara không có tường bao, nó còn không bị tính mật độ XD nữa.

Như vậy, 1 dự án cao tầng thực dụng sẽ có thể XD gần như kín khu đất, chỉ trừ khoảng lùi quy hoạch và đường cho xe chữa cháy (nếu có sẵn đường đô thị ngay sát công trình thì khỏi cần luôn).

2 đại dự án là Royal City và Times City của anh Vượng đã lách quy chuẩn 01 cũ ở chỗ xây đại siêu thị ngầm. Nó không bị tính hệ số sử dụng đất. Bây giờ thì bị tính rồi.

Với cách tính hiện tại, 1 công trình là gara đỗ xe nổi, cao tầng, không có tường bao, sẽ có mật độ XD và hệ số sử dụng đất gần bằng 0 hoặc cực thấp! Có gì đó sai sai!

Mình mới soi sơ sơ vài điều đã thấy nhiều chỗ có thể lách luật rất hay ho. Nếu soi kỹ thì chắc nhiều cái hay nữa.

Dương Quốc Chính



Không có nhận xét nào

Nội Bật